營建成本狂飆！建商喊「不蓋了」都更危老恐掀停擺潮

營建成本不斷攀升，讓開發商對都更危老改建意願減弱。（資料照） 台灣老屋數量眾多，屋齡30年以上的老屋已達約554萬戶，近年雖積極都更危老改建，但仍須耗時多年，除了時間成本外，近期隨著營建及人力成本增加，建商對於都更、危老案件逐漸保守，甚至出現有進行到一半的危老案，因成本增加，建商直接表明「無法繼續推動」。

三重一處海砂屋都更案，據悉，近期建商向住戶發出存證信函，表示因營建成本大漲，無法繼續推動，讓190多戶已簽約同意都更的住戶，可能面臨無家可歸的困境。

而這樣的案例，未來可能越來越多。據主計總處的統計顯示，國內營造工程物價指數已連續9個月走高，今年6月升至119.16創歷史新高，年增率擴大至6.42%，營建成本壓力持續升溫，反映出建商目前面臨工資、鋼筋水泥及土石方處理等成本持續失控疊加的困境，這也是導致許多中小建商對都更危老案態度轉趨保守、甚至停擺的主因。

鄉林集團董事長賴正鎰就表示，最近接到多家開發商同業反映不少都更問題，抱怨在全球因中東戰火導致石油天然氣飆漲，導致原物料價格攀升，尤其是銅、鋁、鋼筋、水泥與玻璃等建材漲價，國內今年以來又因為土石方處理與去處的問題，開挖地下室成本，每坪大增3至5萬元。

舉例來說，若以15樓的建築成本計算基準，每平方米造價基準僅約20.4萬元，若加上計算土地改良物等特殊工法，也僅能計算22.77萬元。但以台北市實際市場行情來看，RC結構、15層以上的住宅高樓，每坪建築成本至少已達28.5萬元起跳；20層以上高樓現在實際建築成本單價也都來到32萬元；30層樓SRC鋼構甚至要到35萬元。

若是鋼構建築、深開挖基地、特殊耐震設計、高規機電設備、綠建築、智慧建築或基地條件較複雜者，成本更可能再往上墊高。換言之，制度認列成本與市場實際成本，每坪至少已有5萬元以上落差，對大型都更案而言，總成本差距可能動輒數億元，足以改變整個都更案的財務可行性。

而不少地主多希望都更後能「一坪換一坪」，甚至更多，但因營造成本、地價等因素下，未來可能更難達成，在無法滿足地主需求下，可能造成都更案難以整合，甚至至此停擺。

首當其衝的，可能就是基地面積較小的危老改建案，連雲建設總經理蔡漢霖表示，危老改建不限制最小基地面積，反而讓小基地建案增多，城市開發破碎化，施工難度也增加，久而久之，建商對於這類小基地危老案接受度也慢慢變小。

根據台北市建管處資料顯示，台北市核准危老重建計劃已達1006案，案件數突破千件寫下新的里程碑，顯示台北市危老方案成功，不過另一方面受到這幾年造價大幅上揚與整合者的資金問題，失效案件也高達137件，整體失效的比例也將近14%。

蔡漢霖直言，小基地開發很難找到好工班，加上先天基地條件差，開發成本更大，以現實面來看，這種小基地建案對工班來說，成本效益低，很多好的工班都不喜歡接，也因為基地面積小，有時太貼近鄰房，開發難度高，對建商和營造廠來說考驗高，可以觀察到有些危老案已通過核准多年，卻遲未送建照，就是發現工程發包一直發不出去，難以開工。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，取得政府危老核准之後，按規定起造人於180日內申請建築執照，並可再申請延展一次，超過期限則予以失效，這波造價大幅上揚，尤其是小基地的開發案本身造價成本就高，先前市場缺工缺料，小基地對於造價上揚更為敏感，若配合之原銀行亦無法再增加貸款，可能讓興建工程出現停擺的壓力。